Das Bewusstsein von Immobilieneigentümern und Betreibern in Hinblick auf einen rechtssicheren Gebäudebetrieb hat sich in den letzten Jahren geschärft. Verantwortlichen ist bewusst geworden, dass sie Organisations-, Prüf- und Überwachungspflichten wahrzunehmen haben. Dazu stellt die Richtlinie GEFMA FMA 190 einen guten Überblick dar.

Ausgangslage und Notwendigkeiten

Der Nutzer steht im Fokus des Betriebes von Gebäuden, denn Gebäude werden in der Regel für Nutzer errichtet. Die Nutzer setzen voraus, dass vom Eigentümer und Betreiber (auch Verwalter) ein rechtssicherer Betrieb gewährleistet wird. Sie setzen voraus, dass der Schutz der persönlichen Rechtsgüter – Körperliche Unversehrtheit, Gesundheit, Leben, Freiheit und Eigentum – gewährleistet ist. Zudem setzen Nutzer voraus, dass auch der Schutz der Umwelt durch den Betrieb des Gebäudes sichergestellt ist.

Die stetig wachsende Zahl gesetzlicher Vorschriften, die hohe Komplexität moderner Gebäude und Anlagen sowie die Vielzahl an Auflagen für ihren Betrieb bringen umfangreiche Aufgaben mit sich. Das führt zu einer Steigerung der Haftungsrisiken und stellt eine vielfach unterschätzte Gefahr dar, die bis zur persönlichen Haftung der Gebäudeeigentümer und Betreiber führen kann. In den Gesetzen und Bescheiden kommen die Begriffe „Betreiber“ und „Verantwortung“ oftmals nicht direkt vor. In der Praxis sind den Verantwortlichen die möglichen Konsequenzen aus den Rechten und Pflichten des Betreibens meist nicht bekannt. Daher war es erforderlich, grundsätzliche Definitionen, Strukturen und Regeln des Betreibens aus den österreichischen Rechtsgrundlagen zu entwickeln und allgemein darzustellen.

Der Gesetzgeber erlegt jeder natürlichen oder juristischen Person, die als Eigentümer von Liegenschaften, Gebäuden, Anlagen oder sonstige Einrichtungen betreibt und nutzt/oder Arbeitnehmer beschäftigt, besondere Pflichten auf. Da der Gesetzgeber grundsätzlich keine konkreten Handlungsweisen vorgibt bzw. Aufzählungen von Pflichtmaßnahmen bereitstellt, sondern sich im Wesentlichen auf Verbote, Normen und Richtlinien beschränkt, ist jeder Betreiber selbst gefordert, geeignete Maßnahmen zur Erfüllung der Sorgfaltspflicht zu ergreifen.

Verpflichtungen ergeben sich aus:

• Gesetzen, Verordnungen
• Bescheiden
• Normen
• Technischen Richtlinien und
• Verträgen

Die Betreiberverantwortung stellt die Verantwortung über die sorgfältige Steuerung und Durchführung aller Maßnahmen, die für die Sicherstellung der Rechtskonformität (der legal compliance) für den Gegenstand des Betreibens erforderlich ist, dar. Das Ziel jedes Betreibers muss ein rechtskonformer Betrieb sein. Dieser ist durch die laufende Einhaltung der Rechtsvorschriften gegeben.

Der Handlungs- und Entscheidungsspielraum des Betreibers wird in der Praxis gerne zu eng gesehen. Ein rechtswidriges Handeln und Entscheiden liegt auch dann vor, wenn Handlungen zur Einhaltung von Vorschriften unterlassen werden.

Die Größe von Gebäuden und die Rechtsform des Betreibers, der zumeist eine juristische Person ist, macht es unabdingbar, viele Aufgaben zur Erfüllung der Betreiberverantwortung an
Externe (Unternehmen) zu delegieren. Dieser Pflichtübertragung und Delegation von Verantwortung kommt eine besondere Bedeutung zu, die in der Praxis aber systematisch unterschätzt wird.

Der Delegierende muss in seiner Organisationsverantwortung die Aufgabe klar, eindeutig und (in Bezug auf andere Aufgaben) widerspruchsfrei definieren und eine geeignete juristische oder natürliche Person auswählen und mit der Aufgabe beauftragen. Dem Beauftragten bleibt die Ausführungsverantwortung. Wesentlich ist jedoch, dass die Kontrollverantwortung über die ordnungsgemäße Durchführung und Abnahme der delegierten Aufgabe beim Delegierenden verbleibt.

Die Richtlinie GEFMA FMA 190 stellt ein umfassendes Regelwerk dar, das grundsätzliche Definitionen, Strukturen und Regeln des Betreibens aus den österreichischen Rechtsgrundlagen entwickelt und allgemein dargestellt hat. Sie bringt Klarheit über die Haftungssituation als Eigentümer bzw. Betreiber und die Möglichkeiten zur Delegation sowie die Organisations-, Prüf- und Überwachungspflichten. Diese Richtlinie will grundlegende Informationen über die
Betreiberverantwortung im Facility Management vermitteln und damit einen Beitrag zur Rechtssicherheit leisten.

Autor: Ing. Peter Kovacs (MA 34 – Bau- und Gebäudemanagement, Leiter Objektmanagement, Vorstandsvorsitzender-Stellvertreter der Facility Management Austria (FMA))

Seminartipp! Rechtssicherer Gebäudebetrieb