Immobilienverwalter müssen schon im Rahmen der Übernahme einer Immobilie der umfassenden Sachverständigenhaftung nach § 1299 ABGB gerecht werden. Denn bereits der Übernahmevorgang an sich birgt erhebliche Risiken in sich.
Die hinzukommende Immobilie muss in die eigenen Abläufe integriert werden. Gleichzeitig muss die laufende Betreuung gesichert sein und die künftige Verwaltung der Immobilie rechtlich, kaufmännisch, technisch und organisatorisch auf sichere Schiene gebracht werden.
Die Übernahme einer neuen Immobilie in den Verwaltungsbestand bedeutet für den Immobilienverwalter oder den verwaltenden Eigentümer auch erheblichen Aufwand. Der Aufwand ist von der Art und den Umständen abhängig und so individuell wie die jeweilige Immobilie selbst. Er ist vorab daher oft nicht abschätzbar, es ist aber aus Haftungsgründen ratsam, sich die erforderliche Zeit zu nehmen.
Haftungspotenzial bereits vor der Übernahme der Immobilie minimieren
Wird die Übernahme von Anfang an strukturiert geplant und gewissenhaft vorbereitetet, hilft das dem Immobilienverwalter, von Beginn an die Verwaltungsleistung seriös zu erbringen und gleichzeitig Haftungspotentiale zu entschärfen.
Bereits im Zuge des Abschlusses des Verwaltungsvertrages ist es daher notwendig, sich mit der Immobilie genau auseinanderzusetzen:
- Der Grundbuchauszug ist durchzusehen,
- die Art und Beschaffenheit der Immobilie (Wohn- oder Gewerbeimmobilie, Alt- oder Neubau, etc),
- der rechtliche Anwendungsbereich (MRG, WEG, ABGB etc.),
- kaufmännische und technische Anforderungen etc.,
sind zu analysieren, um die Eckpunkte der künftigen Verwaltungstätigkeit festlegen und Haftungspotentiale vorab erkennen zu können.
Haftungsrelevante Fehlerquellen
Generell ist die Durchsicht und der Abgleich der relevanten Unterlagen Ausgangspunkt für die Übernahme jeglicher Immobilie in die Verwaltung.
Erste Aufmerksamkeit muss in der Regel
- dem Grundbuchsstand,
- den Unterlagen der bisherigen Verwaltung (wie z.B. Vorschreibungs- bzw. Zinsliste, der Rückstandsliste etc.)
- sowie den übrigen einschlägigen Unterlagen je nach Objekt (Bestandsverträge, Wohnungseigentumsvertrag, kaufmännische und technische Unterlagen etc.)
geschenkt werden.
Ein häufiger Fehler ist, die Übernahme so schnell und pragmatisch wie möglich hinter sich zu bringen. Gleicht man aus Zeitersparnisgründen die vorliegenden Unterlagen nur mangelhaft ab, hat das weitreichende Folgen:
- Im Bereich des WEG z.B. kann eine nicht dem Grundbuchsstand entsprechende Anlage der Wohnungseigentümer und fehlerhafte Vorschreibung, zu Haftungen (z.B. in Zusammenhang mit § 27 WEG) führen.
- Im Bereich der Verwaltung von Mietern, sei es im Vollausnahme-, Teilanwendungs- oder Vollanwendungsbereich des MRG, sei es Wohn- oder Gewerbeobjekt birgt schon die fehlerhafte Anlage der Mietverträge zahlreiche Gefahren. Erfolgt z.B. die Eingabe von Wertsicherungen nicht den Vereinbarungen entsprechend, werden diese in weiterer Folge falsch oder gar nicht durchgeführt.
- Während ein- oder zweimaliges Unterbleiben einer vertraglich vereinbarten Wertsicherung, monetären Schaden (neben der schwer zu bezifferbaren Erschütterung des Vertrauensverhältnisses) bewirkt, kann die Nichtausübung über einen längeren Zeitraum einen schlüssigen Verzicht für die Zukunft darstellen. In einem solchen Fall kann ein nicht wieder gut zumachender Dauerschaden entstehen, welcher jedenfalls vom Immobilienverwalter zu vertreten ist.
Fazit
Immobilienverwalter haften gemäß § 1299 ABGB sehr umfassend. Der Aufwand bei der Übernahme sollte deshalb nicht gescheut werden. Denn es liegt im eigenen Interesse des Immobilienverwalters, die Übernahme einer Immobilie strukturiert und gewissenhaft vorzubereiten.
Dies setzt neben der Kenntnis der allgemeinen Anforderungen der Immobilie auch die Kenntnis der Haftungsrisiken voraus. Nur mit entsprechender Vorbereitung können diese von Beginn an minimiert und während der laufenden Verwaltung entschärft bleiben.
Mag. Mag. (FH) Christian O. Meier, Jurist und Immobilientreuhänder, BW-Microliving GmbH