Der Gesetzgeber erlegt jeder natürlichen oder juristischen Person besondere Pflichten auf, die als Eigentümer Liegenschaften, Gebäude, Anlagen oder sonstige Einrichtungen betreibt und nutzt oder Arbeitnehmer beschäftigt. Dazu stellt die Richtlinie „GEFMA FMA 190 – Betreiberverantwortung“ einen guten Überblick über die Organisations-, Prüf- und Überwachungspflichten dar.

Der Betreiber ist eine natürliche oder juristische Person, die als Eigentümer, Besitzer, Inhaber oder über vertragliche Vereinbarungen Verfügungsgewalt über eine Sache wie Organisationen, Unternehmen, Körperschaften und/oder Liegenschaften, Gebäude, Anlagen oder über Teile davon hat.

Eigentümer bzw. Betreiber als Verantwortliche für den Gebäudebetrieb sind damit konfrontiert, dass Immobilien aufgrund der fortschreitenden Technisierung immer komplexer werden und auch die diesbezüglichen Regelwerke zunehmend umfangreicher werden. Dem Stufenaufbau der österreichischen Rechtsordnung entsprechend hat der Betreiber für den Betrieb seiner Liegenschaft, seiner Anlage oder seiner sonstigen Einrichtungen, die in der Abbildung dargestellten Rechtsdokumente zu beachten.

 

Abbildung 4 - Rechtsumfeld des Betreibers - Floegl, H., Betreiberverantwortung, LV Donau-Universität Krems, 2016

 

Eigentümer/Inhaber/ Betreiber einhergehen. Verpflichtungen ergeben sich aber auch aus Verträgen in der Beziehung von Vertragspartnern (z.B. Auftraggeber/Auftragnehmer oder Vermieter/Mieter oder Verpächter/Pächter).

 

Allgemeine Verkehrssicherungspflicht

Einen besonderen Aspekt im Zusammenhang mit Verpflichtungen und Haftungen, stellt die allgemeine Verkehrssicherungspflicht dar. Sie verlangt Sicherungsmaßnahmen zum Schutz aller Personen, deren Rechtsgüter durch die Schaffung einer Gefahrenlage verletzt werden können. Diese Verkehrssicherungspflicht trifft jeden, der die faktische Verfügungsgewalt hat. Sie hat den Zweck, jene Personen zu schützen, die befugterweise in einen fremden Bereich eindringen. So muss z.B. ein Aufzug so gebaut sein, dass Personen nicht zu Schaden kommen. Die Haftung erfolgt nach allgemeinen deliktischen Grundsätzen.

Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht stellt in erster Linie eine Verpflichtungen des Eigentümers (und Verwalters) zur Abwendung von Gefahren und Gewährleistung der Sicherheit des Gebäudes bzw. Liegenschaft dar. Sie ist im Wesentlichen in nachstehenden Paragraphen des Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) geregelt:

• §1319 ABGB – Haftung für ein Bauwerk
• § 1319a ABGB – Haftung für einen Weg
• § 1318 ABGB – Haftung des Wohnungsinhabers
• § 1096 ABGB – Gebrauchstauglichkeit

Verletzung der Betreiberpflichten und Entlastungsmöglichkeiten

Bei Verletzung der Betreiberpflichten kann es zu unterschiedlichen Rechtsfolgen durch unterschiedliche (Rechts-)Vorschriften kommen. Im Zivilrecht sind die Rechtswidrigkeit der Handlung und die Kausalität Voraussetzungen für Schadenersatzansprüche. Im Strafrecht ist eine Handlung, die den Tatbestand einer Norm erfüllt, entweder gerechtfertigt und damit straflos oder rechtswidrig und damit als Unrecht grundsätzlich strafbar.

 

Unter einer Entlastung im juristischen Sinne (Exkulpation) ist eine Rechtfertigung zur Abwehr einer Beschuldigung zu verstehen. Eine Exkulpation kann erfolgen durch den Nachweis:

• alle vorgeschriebenen Pflichten ordnungsgemäß erfüllt zu haben,
• alle für den Beschuldigten möglichen und zumutbaren Maßnahmen ergriffen zu haben und durch den Nachweis, dass ein erfolgter Schaden ohnehin eingetreten wäre.

 

Die Nachweiserbringung spielt im juristischen Sinne eine entscheidende Rolle. Im Schadensfall (zur Abwendung des Schadens) ist eine aussagekräftige anweisende und nachweisende Dokumentation für das Gelingen entscheidend:

• Habe ich alle vorgeschriebenen Pflichten erfüllt?
• Habe ich alle möglichen und zumutbaren Maßnahmen getroffen?

 

Deshalb kommt dem Thema der Dokumentation eine hohe Bedeutung in Bezug auf die Erfüllung von Verpflichtungen und die Wahrnehmungen von Verantwortung im Betrieb von Gebäuden zu.

 

Autor: Ing. Peter Kovacs (MA 34 – Bau- und Gebäudemanagement, Leiter Objektmanagement, Vorstand der Facility Management Austria (FMA))

 

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